不動産の取得価額の按分について

１．はじめに

土地建物を中古で一括購入するときに、売買契約書上で土地建物の内訳が明示されていないケースがあります。このような場合にどう処理すれば良いのか？という相談を受けることが多いのですが、一般的には下記のような方法で処理することになります。

２．契約書の記載状況による計算方法

消費税の記載がある場合には逆算すれば良いので簡単なのですが、消費税の記載がない場合には、合理的な方法で土地建物に按分することが必要になります。

一般的には図①～③の手法があるのですが、ここでのポイントは「建物の金額が大きくなる方法が有利」ということです。これは、建物は減価償却を通じて費用化できますが、土地は減価償却ができないので、売却するまで費用化が一切できないからです。

従って、図の①～③の中から、建物金額が大きくなる有利な方法を検討することになります。ただし、①の時価は一般的に不動産鑑定士等の評価によることになるので追加のコストが発生すること、③については元の持ち主から資料を開示してもらうことが必要になることから、一筋縄ではいきません。②は固定資産税の評価明細さえあれば計算できるので、他の2つの方法より簡便です。従って実務上は②のケースが多いのですが、不動産の金額が高い場合には減価償却による節税効果も多額になります。手間やコストは発生しますが、①や③を検討してみるのも良いでしょう。

３．最後に

なお、そもそも売買契約書に内訳の記載があれば良いのですが、契約書に記載があっても、当事者間で共謀して建物の金額を著しく高くするなどのケースも考えられます。市場の時価と契約書の建物の金額が著しく乖離し、減価償却費を増加させるために意図的に金額を設定したと税務署に認定されると、減価償却費が否認される可能性がありますので、ご留意下さい。

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