相続対策への活用策　知る人ぞ知る不動産の小口化商品

１．はじめに

通常、投資にはまとまった資金が必要です。
株式にしても、最小売買単位で数十万円から数百万円といった投資額が必要となるケースが少なくありません。
賃貸アパートを購入したり高級賃貸マンションの一室を購入したりして、遺産の評価額を減らすことで相続税対策をしているケースもあります。この場合も、建築資金や購入資金に数千万から億単位の資金が必要になるケースも少なくありません。年数が経過すると、あちこち傷みだし修理費用が必要となることもよくある問題です。

２．投資形態からみる不動産小口化商品

このような一人で資産を取得、維持するのではなく、投資信託のように大勢の投資家から資金を集めて一つにまとめ、さまざまな対象に分散投資し、投資によって得られた収益を各投資家の出資額に応じ分配する形態もあります。不動産小口化商品は、不動産を小口化して、一棟のビルやマンションを複数の投資家に販売する形態です。その意味では投資信託と共通しています。

３．なぜ相続対策になるのか

ビルやマンションを一棟まるごと購入すると億単位になります。例えば渋谷や中目黒といった東京の人気都市で4階建てのテナントビルが5億円だとしましょう。これを一人で購入できる人はそうそういません。しかし、これを120口に分けると6億÷120口で1口500万円になります。人気都市の一棟ビルの一部を500万円で購入できるというわけです。

投資家は証券を購入しているイメージですが、実際は、不動産を小口で購入してることに変わりはなく、これは不動産として投資家の財産になります。不動産を相続したり贈与したりすると、キャッシュより不動産の方が税金をかける評価額が低くなることは一般に知られています。

例えば、1000万円のキャッシュを相続や贈与すると1000万円に対して税金がかかりますが、不動産だと1000万円で購入しても80％減の200万円に対して税金がかかるケースもあります。そのためかなりの節税対策になります。また、ビル一棟を複数の相続人が相続すると、不動産を共有で持つことになり、これが将来の争いの火種になります。共有している不動産は共有者全員の合意がなければ売却や契約変更といった取引が出来ないからです。これらの問題を解消するのが不動産小口化商品です。これを任意組合型不動産小口化商品といいます。
　　
投資家はテナント収入から固定資産税や管理費等の費用を控除した手取り分を、各投資家の出資割合に応じて毎年配分されます。物件の管理は業者がすべてしますので投資家は何もしなくて良いのです。そして配当金のように口座に振り込まれます。

出資額（例えば2口1000万円）に対するテナント収入の割合を「表面利回り」と言って、4％～5％の商品が一般的です。テナント収入から経費を差し引いた現金分配率（実質利回り）は約3％です。令和5年10月から消費税のインボイス制度が始まり消費税が増税になる関係で、テナントビルの現金分配率にも影響し、3％が2.5 %程になる可能性があります。大きな利回りに期待して資産運用するというより、相続対策で被相続人が購入し、定期預金に入れておくよりはかなり良い利回りで配当金を貰いつつ保有し、税金上の計算で下がった評価額で相続税や贈与税の負担を減らして子供や孫等に渡していける商品です。

４.最後に

どの不動産会社でも取り扱っているわけではなく、国土交通省から特別な許可を得た、不動産特定共同事業者が販売できますので、まだあまりメジャーではありません。知る人ぞ知る対策商品の一つです。ご興味がある方は税理士法人アップパートナーズまでご連絡ください。

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